AKTUELT  -  STYRENYTT  -  BONYTT  -  FOTOALBUM  -  VERDT Å VITE  -  HMS -  SPØRSMÅL&SVAR  -  INNHOLD

ÅRSBERETNING 2017 FOR DANVIK BORETTSLAG


 

1. VIRKSOMHETENS ART OG BELIGGENHET

Danvik Borettslag ligger i Drammen kommune, og har organisasjonsnummer 950603550.
Borettslagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom og å drive virksomhet i tilknytning til dette.

2. TILLLITSVALGTE

Siden forrige valg har borettslagets tillitsvalgte vært følgende:  

 Styret konstituerte seg med Haakon Johansen som nestleder. Alle i styret har ulike ansvarsområder.
Styremedlem Maria Broen ble langtidssjukemeldt i perioden, og fikk permisjon fra sitt styreverv. 1. vara Kristi Nyblin rykket opp som fast styremedlem ut inneværende periode, mens Maria ble 5. varamedlem.  Varamedlemmene får innkalling til styremøtene og har møterett. Ved styreforfall innkalles varamedlem etter valgrekkefølge med fulle styrerettigheter.
Borettslaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved nyansettelser.

DELEGATER TIL GENERALFORSAMLINGEN I NBBO
Jan Christensen ble valgt til delegat ved Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) sin generalforsamling. Haakon Johansen ble valgt til varadelegat.
NBBOs generalforsamling ble avholdt i juni. Jan Christensen møtte.

VALGKOMITE:
Lars Hjelmås og Andreas Kotsadam. Valgkomiteens oppgave har vært å finne egnede kandidater til verv som er på valg.


3. STYRETS ARBEID

MØTEVIRKSOMHET:

Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 6 møter, inkludert et kombinert styremøte og befaring, og behandlet og protokollert 78 saker. Ved valgperiodens begynnelse ble det lagd møtekalender for hele perioden.
Som forretningsfører får NBBO tilsendt protokoll fra styremøter/generalforsamling. Forretningsfører oversender styret forslag til bl.a. budsjett og regnskap. Styret har god kontakt med forretningsfører om den daglige drift av borettslaget.
Vi har også, vederlagsfritt, brukt vårt medlemskap i Huseiernes Landsforbund til diverse rådgivning.

SAKER SOM HAR VÆRT - OG ER - UNDER ARBEID:

Styret har hatt åpenhet som viktig prinsipp. Det betyr bl.a. at vi er opptatt av informasjon og dialog, at henvendelser fra beboerne tas på alvor og besvares raskt, og at styrereferater (minus sensitive personopplysninger) gjøres kjent for beboerne. E-post og borettslagets interne hjemmesider (www.danvikbl.no/beboer.htm) spiller en viktig rolle i dette arbeidet, i tillegg har viktig informasjon også blitt gitt på sms og på papir.  Enten gjennom oppslag ved postkassene eller ved egne kvartalsvise infoskriv. Styrets oppfatning er at relevant og forståelig informasjon fremmer beboernes interesse og ansvar, noe som er til fordel både for styrets arbeid og for borettslaget som helhet.
I begynnelsen av perioden ble det lagd møteplan for hele perioden, og forut for alle styremøter er dagsorden med saksliste sendt ut til både styremedlemmer og varamedlemmer.
Styret har fordelt viktige arbeidsoppgaver seg i mellom og slik at hvert medlem av styret har sine faste ansvarsområder.  Samarbeidet i styret, og forholdet mellom styret og beboerne, har vært godt.

 a) Garasjene. Generalforsamlingen i 2015 vedtok med stort flertall forslag om nye garasjer mm.
Styret engasjerte arkitektfirmaet DRMA til å utarbeide planer, disse ble lagt fram for den ekstraordinære generalforsamlingen i november 2015. Det ble bl.a. vedtatt ei kostnadsramme på 7,5 millioner kroner, hvorav 5,5 millioner skulle finansieres ved låneopptak. Ei egen garasjegruppe ble nedsatt.
Kommunen godkjente rammesøknad i februar 2017. På bakgrunn av rammesøknaden innhentet garasjegruppa anbud og fikk tilbud fra 4 firmaer. Drammensfirmaet Bogen og Mathisen, som bl.a.har erfaring fra lignende garasjebygging på Åssiden, ble valgt. Seinere ansatte styret Drammensfirmaet Stener Sørensen v/Arild Sando som byggeleder, også etter anbud.
I forhold til opprinnelige planer, ble det etter råd fra Bogen og Mathisen, foretatt mindre endringer i garasjerekkene ved fotballbanen for å bedre inn- og utkjøringsforholdene. Vi antar at dette ikke vil medføre problemer i forbindelse med igangsettingsstillatelse og andre nødvendige kommunale tillatelser.
Vi har som mål at arbeidet med de nye garasjene skal begynne våren/18, og være avsluttet samme høst. Anleggstiden er beregnet til 5-6 måneder.

b) Ventilasjon.  Skifte av nye loftsvifter og/eller regulerbare loftsvifte-brytere i forbindelse med boligenes mekaniske ventilasjon, ble avsluttet i 13 boliger begynnelsen av 2017. For at loftsvifte- og bryterskifte skal ha best effekt, anbefaler styret
a) at andelseier på forhånd har installert kjøkkenvifte med separat motor og  
b) at ventilasjonsrør  fra kjøkkenvifta tilkobles allerede installert ledig luftepipe.

 c) Terrasse/balkongdører.  Etter forutgående undersøkelse blant andelseierne , vedtok styret å skifte ut samtlige orginale terrasse- og balkongdører, totalt 72 dører.  Anbud ble sendt til 4 firmaer, og vi valgte Drammensfirmaet Trebo a.s. Dørene er av merke Fjerdingstad. Arbeidet ble utført våren 2017. Dørene leveres med garanti, og noen mindre justeringer er blitt foretatt.

d) Kjelleren.  Borettslagets kjeller, som 4 boliger hviler på, er i lite bruk. Vi har fått flere – til dels motstridende - løsningsforslag til oppgradering av kjelleren, med prislapper på pluss minus en halv million kroner, men har foreløpig valgt ikke å gå videre med dette. I stedet ønsker vi å reingjøre/sandblåse de mest utsatte steder.
De som i dag ønsker å lagre ting i kjelleren, må på forhånd ta dette opp med styret.
I forbindelse med riving av gamle garasjer og bygging av nye, vil det – på eget ansvar - bli mulig å lagre ting midlertidig i kjelleren.

e) Vann- og kloakkavgift, feiing og tilsyn, dugnad.  F.o.m. 1.1.2017 betaler den enkelte andelseier vann- og kloakkavgift direkte til Drammen kommune. F.o.m. 1.1.2018 betaler den enkelte andelseier også avgift til feiing og tilsyn av fyringsanlegg direkte til kommunen.
F.o.m. 1.1.2018 bortfaller også den særskilte dugnadsinnbetalingen - og dugnadsutbetalingen for dugnadsdeltakere. Dugnadsinnbetalingen har tidligere blitt innkrevd sammen med fellesutgiftene.
Avgiftene til kommunen varierer med individuelt forbruk/bruksmønster. Styret var derfor av den oppfatning at disse utgiftene burde tas ut av felleskostnadene og i stedet betales direkte til kommunen av den enkelte andelseier. Avgiftene kan betales via gebyrfri avtalegiro/e-faktura.
Siden det til tider har vært vanskelig å finne relevante dugnadsoppgaver for alle andelseierne, mente styret at avgiften burde bortfalle. Dugnadene vil imidlertid fortsette, og styret er innstilt på å gi de som deltar en liten påskjønnelse.

 f) Brannsikring. Det private firmaet Trygg og Sikker utførte i november brannsikringskontroll, dvs. sjekk av røykvarslere og pulverapparat samt evt. rådgivning. Kontrollen var gratis og frivillig.
Bare 8 beboere meldte sin interesse, en andelseier fikk merknad om at brannvarsler må være minst 50 cm fra vegg. Ellers OK. De som ikke har hatt brannsikringskontroll, har hver fått utdelt 2 batterier. De som har eget alarmsystem, omfattes ikke av kontrollen med røykvarslere.
Styret har en pågående diskusjon om hensiktsmessigheten med slik brannsikringskontroll, ikke minst på bakgrunn av at mange andelseiere som ikke har hatt slik kontroll på mange år, ikke har vært interessert.

 g) Søknader/henvendelser fra beboere. Vi har i perioden fått søknader om
- oppsett av markise som hviler på rekkverk (innvilget)
- ønske om rett, og ikke skrått, balkongskille (avslått)
- sammenhengende skillevegg fra balkong og ned til platting (godkjent)
- flytte parkering-forbudt-skiltet ved AM Knudsens gate nærmere gangvei-utgang (innvilget av styret, avslått av kommunen)
- installering av varmepumpe, endeleilighet (innvilget)
- skifte av vindu i sportsbod for egen regning, samme utseende som nå (innvilget)
- dekke av regning, reparasjon av stuetak (innvilget)
- søknad vedr. at styret kjøper inn utstyr for å måle radon (utsatt).
I tillegg ble godkjent ny andelseier i nr 68. For fremtiden vil godkjenning av nye andelseiere bli delegert til boligbyggelaget (NBBO).

h) GET. Styret undertegnet sommeren 2017 ny avtale med GET, gjeldende i 5 år. Avtalen er rimeligere enn den forrige, og gir bl.a. bedre hastighet, gratis trådløst modem og ubegrenset ”sky”-lagring.
Det har tidvis vært klager på dårlige TV-signaler, flimring etc.  Andelseierne anbefales selv å ta dette direkte opp med GET, bruk gjerne tlf 21 54 54 54.

i) Boalliansen. Styret vedtok å melde seg inn i Boalliansen, som er en sammenslutning av borettslag/sameier hovedsakelig i Drammensområdet. Boalliansen arbeider for lavere priser på varer/tjenester, og tilbyr også et eget system for nettsider, beboervarsling, arkivering etc. Som følge av medlemskapet fikk vi satt ned GET-avgiften med et beløp som mer enn oppveies av medlemskontigenten.

j) Sjekking av vegger og tak. Snekker Holmstrøm ble engasjert for sjekking av fasadevegger for råte og beslag  på tak. Pga sykdom ble arbeidet forsinket. Fasadadevegger og balkonger ble undersøkt, takene vil først bli undersøkt i 2018. På noen av fasadene/balkongene ble det oppdaget råte. Noe vil bli utbedret av borettslaget, annet er den enkelte andelseiers ansvar. Aktuelle andelseiere vil i løpet av våren/18 få tilsendt særskilt rapport.

k) Søppeltømming.  Avfallscontainere for mat- og restavfall ble høsten 2017 fjernet fra de enkelte boliger og plassert sammen med de felles avfallscontainerne for papir, plast og glass/metall ved garasjene ved  fotballbanen og ved garasjene nærmest Andedammen. Når avfallscontainerne er fulle, er det viktig at avfall ikke puttes utenfor containerne da dette kan tiltrekke fugler, rotter og mus, foruten at det gir besøkende et dårlig inntrykk av borettslaget.
I forbindelse med nytt garasjeanlegg vil det bli satt opp delvis nedgravde avfallscontainere ved garasjene ved fotballbanen og ved Andedammen, av merke Molok Domino, anbefalt av renovasjonsselskapet.

l) Parkering. ”Ulovlig” parkering både på borettslagets interne veier og over lengre tid på borettslagets egne parkeringsplasser, er for mange en kilde til irritasjon. Her er det viktig at husreglene følges:
Bare av- og pålessing på borettslagets interne veier, ingen hensetting av biler på borettslagets egne parkeringsplasser – bruk egen garasje. Kontakt styret om du trenger dispensasjon, for eksempel dersom håndverker er på besøk.

m) Plenklipping. Styret prøvde også i år å få en/flere beboere interessert i å ta plenklipping etc mot godtgjørelse. Styret har tidligere vedtatt at beboer som utfører praktisk arbeid for borettslaget, kan avlønnes med 175 kr/t.
Ingen var interessert. Gressklippingen ble derfor foretatt av NBBO Vaktmesterservice, som er en underavdeling av NBBO.

n) Brøyting og strøing. Firma Tor Ole Sand har vært ansvarlig for snømåking, sandstrøing og fjerning av grus. Viktig at andelseierne tar ansvar for å legge ”brukt” grus tilbake i strøkassene for bruk til neste sesong.

o) Dugnad. Borettslaget har avholdt to dugnader, i april og september, med god deltagelse. De som deltok fikk tilbakebetalt dugnadsandelen i husleia, kr. 600 pr. gang. F.o.m. 1.1.18 bortfaller den særskilte dugnadsavgiften.

p) Beboerfest. I likhet med fjoråret, ble det også i år arrangert en seinsommer-beboerfest. I år hadde vi den på fotballbanen, der det også ble arrangert leker. Mange barn og voksne deltok – helt til det begynte å regne. Hver og en tok med seg mat, drikke og stol, og en andelseier lånte oss grillen.

 q) Skadedyr. Borettslaget har avtale med ABC skadedyrteknikk. De sjekker borettslagets 12 åtestasjoner (plassert ved endeveggene på borettslagets 6 husrekker) 4 ganger i året, og legger ut – om nødvendig - gift (åte) mot rotter og mus. Motgift mot giftstoffet Bromadiolen er vitamin K1.
En andelseier som lurte på om det var rotte i veggen mellom seg og naboen er bedt om å kontakte firmaet direkte, tel 32854836.

r) Strøm. Strøm til utelys, kjeller og garasjer dekkes av borettslaget. Det er viktig at dette nettet ikke overbelastet da kapasiteten er begrenset. I forbindelse med nytt garasjeanlegg, vil fellesstrøm-kapasiteten bli utvidet og anlegget vil bli tilrettelagt for elbil-ladning.

s) ”Redd Marienlyst”. Styret meldte tidligere borettslaget inn i aksjonen ”Redd Marienlyst”. I fjor høst vedtok bystyret å skrinlegge planene og Marienlyst fortsetter dermed som grøntområde og ikke som nytt boområde.

 t) Vedtekter og ansvarsforhold. Styret mener at borettslagets vedtekter bedre bør klargjøre hvilket vedlikehold som er borettslagets ansvar og hvilket som er den enkelte andelseiers ansvar. Etter styrets mening er dette viktige tiltak både for vedlikeholdsplanlegging og for et mest mulig bærekraftig borettslag.
Styret ønsker å nedsette ei gruppe med deltakere både fra tillitsvalgte og styre som kan komme med forslag til revidering av vedtektene. Hittil har ingen andelseiere meldt interesse for å være med i ei slik gruppe, og arbeidet er utsatt.
Styret er av den prinsipielle oppfatning  at de utgifter som er mer individuelt betinget  – og der det ikke oppnås borettslagsfordeler - skal være den enkelte andelseiers ansvar.

u) Representasjon. Styreleder Jan Christensen representerte borettslaget på Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) sitt årsmøte i juni. Han deltok også på temakveld om forsikring, i kurs om budsjettarbeid og på NBBOs høstseminar. Styremedlem Cecilie Lange har deltatt på kurs i styrearbeid.

 v) Teknisk Utvalg. Teknisk Utvalg har i perioden ikke avholdt egne møter. Teknisk Utvalg har en funksjonstid på 3 år. (Nytt Teknisk utvalg ble oppnevnt på styremøtet i februar 2018. Oppnevnt ble: Kristi Nyblin, Geir Enersen, Einar Fossberg og Jo Aaserud ).

w) Garasjegruppa. Prosjektgruppa i forbindelse med den vedtatte garasjeutbyggingen, ”garasjegruppa”, har – i samråd med styret - utarbeidet tilbudsdokumenter og vurdert de ulike anbudene. På bakgrunn av garasjegruppas tilrådninger valgte styret både totalentreprenør og byggeledelse.
Garasjeguppa hadde i 2017 totalt 5 møter, samt e-post og telefonkontakt. Gruppa består av Haakon Johansen (nr 36, leder), Kristi Nyblin (nr 112), Geir Enersen (nr 46), Odd Engedahl (nr 80) og Jan Christensen (nr 40).

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.


 4. HELSE MILJØ OG SIKKERHET (HMS)

Forskrift om systematisk helse, miljø og sikkerhetsarbeid krever at styret i borettslaget plikter å sørge for systematisk oppfølging av de krav fastsatt i lovgivningen.

Borettslaget har gjennomført en del forebyggende arbeid på dette området.
I siste styreperiode er det utført lovpålagte kontroller på disse risikoområdene i borettslaget:
- Tilbud om brannsikringskontroll ved firma Trygg og Sikker
- Inspeksjon av borettslagets ytre områder, inkludert fasader på boliger. Enkelte av hageområdene er vanskelig tilgjengelige, og de bør beskjæres for å bedre framkommelighet ved evt. ulykker. Også viktig at balkongstøtter er solide og tilstrekkelig dimensjonerte.
- Strøing på felles veier. Andelseierne strør som regel ved postkassene, firma Ole Sand strør på parkeringsplasser og borettslagets interne kjøreveier.
Borettslaget har, på sine hjemmesider, utarbeidet en sjekkeliste som andelseierne oppfordres til å bruke ved egenkontroll. Her nevnes spesielt vann, strøm, brannsikring, ventilasjon, vinduer, søppel, skadedyr, garasje.  Se www.danvikbl.no/50.htm.

 
5. BORETTSLAGETS EIENDOMSMASSE OG FORSIKRING

BOLIGER OG BYGNINGSTYPE:
Borettslaget består av 37 boliger, fordelt på 6 husrekker.
Lagets eiendom har gårds- og bruksnr 19/165. 

BYGNINGSFORSIKRING:
Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret med bygningskasko i Gjensidige. Forsikringen omfatter blant annet bygningsmessig tilleggsinnredning, fellesinventar, ulykkesforsikring ved dugnader organisert av borettslaget, styreansvar, rettshjelp og naturskade jfr. Lov om naturskade. 
Forsikringen omfatter ikke innbo og løsøre hos den enkelte andelseier.  

Egenandelen ved skader vil også i 2018 være kr 6000,- for de fleste typer skader.
For naturskader gjelder egne vilkår jfr. Lov om naturskade.

Hvis andelseier har skade og mener utgiftene skal dekkes av borettslaget, må han/hun straks ta kontakt med styret. Dersom kontakt ikke oppnås med styret, tas direkte kontakt med NBBO/Byggtek (tel 32211570), evt Gjensidige direkte (døgnåpent, tel 03100).
NBBO/Byggtek vil, i samarbeid med styret/andelseier, sørge for at skademelding blir sendt forsikringsselskapet.
Se nærmere informasjon på våre hjemmesider. 

BORETTSLAGENES SIKRINGSORDNING
Borettslaget er innmeldt i Borettslagenes Sikringsordning AS. Sikringsordningen har som formål å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved manglende innbetaling av felleskostnader, forutsatt dokumentert tap ved salg. Egenandelen til borettslaget er 10 % av totalt tap.

6. BOLIGOMSETNING OG JURIDISKE ANDELSEIERE

I 2017 er det skrevet kontrakt om overdragelse av 1 bolig i borettslaget. Salgssummen var kr 4,85 mkr.
Boligene omsettes til markedspris. Når det gjelder verdien på boligene for øvrig kan NBBO gi prisantydninger ut i fra omsetningspriser på tilsvarende boliger og i forhold til boligmarkedet for øvrig. Andelseiere i borettslaget og NBBOs øvrige medlemmer har forkjøpsrett til ledige boliger i borettslaget.
Pr. 31.12.2017 var det ingen juridiske andelseiere i borettslaget.

7.  BRANNFOREBYGGENDE TILTAK

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slukkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.


8.  PÅVIRKNING AV YTRE MILJØ/FORSKNING OG UTVIKLING

Borettslaget forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses som normalt for et borettslag, og har ingen påbegynte forsknings- eller utviklingsprosjekter.

9. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON

Forretningsførselen for borettslaget er i henhold til kontrakt utført av
Nedre Buskerud Boligbyggelag, og borettslagets revisor har vært BDO AS.
Når det gjelder honorar til ovennevnte vises det til resultatregnskapet.

 
10. BORETTSLAGETS ØKONOMI

RESULTAT 2017:
Styret bekrefter at forutsetningen for fortsatt drift er til stede og at dette er lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet.
Borettslagets resultat ble et overskudd på kr 87.554.
Resultatet inneholder ikke opplysning om avdrag på borettslagets lån. Avdrag på kr 269.722 er bokført i balansen. Informasjon om lån og avdrag fremkommer i Note ”Langsiktig gjeld og pantstillelser, samt under ”Disponible midler” i regnskapet.
Disponible midler pr. 31.12.2017 var kr 2.864.802. 
Etter styrets oppfatning gir fremlagt årsregnskap med noter fyllestgjørende informasjon og et rettvisende bilde av driften og stillingen ved årsskiftet. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen med oversikt over egenkapital og gjeld samt notene til regnskapet for 2016. 

BUDSJETT:
Budsjettet for 2018 er behandlet og vedtatt av styret. F.o.m. 1.1.18 er utgifter i forbindelse med feiing/tilsyn av brannvesenet, samt dugnadsavgift, trukket ut av fellesutgiftene og dermed også av budsjettet.
For øvrig vises det til budsjettkolonnen i resultatoppstillingen.

 BORETTSLAGETS INNSKUDDS- OG LÅNEVILKÅR:
Innskudd driftskonto reguleres fortløpende etter nivået på pengemarkedsrenten.           
Den nominelle flytende lånerente på borettslagets lån i DnB var i februar 2018 på 2,15 % p.a. (halvårlige belastninger). I forbindelse med den planlagte garasjeutbyggingen må nytt lån tas opp. Styret er da innstilt på å undersøke ulike tilbud for refinansiering, samt å vurdere om vi – pga bedre forutsigbarhet – bør gå over fra flytende til fast rente.

P.g.a. endringer i Regnskapsloven, gjeldende fra 1.1.18, er lov-kravet om årsberetning bortfalt.
Styret mener, til tross for dette, at det er viktig å gi andelseierne informasjon om saker av felles interesse.
Vi har derfor valgt å lage ovennevnte årsmelding.
Heretter har eventuelle årsmeldinger ingen formkrav til innhold, og skal verken signeres, revideres eller sendes inn sammen med borettslagets regnskap til Brønnøysund.

Danvik borettslag c/o Christensen, 1. Strøm terrasse 40, 3046 Drammen. Tlf 47335127 - danvikbl@hotmail.com